Grondbezit door buitenlanders in Thailand
- Buitenlanders mogen niet.eigen grond in Thailand(overeenkomstig de Land Code-wet).
- Er zijnconstructiesrechten op gebruik of eigendom op andere manieren regelen.
Fideïcommis / fiduciaire eigendom (vergelijkbaar concept)
In Thailand is ergeen systeem van fiduciair eigendom(andere opties)
Wat er is:
- Vruchtgebruik (Sidhi-kep-kin)
- Geeft eenlevenslang recht van gebruikvan een stuk grond of een huis.
- Word geregistreerd in delandregistratie.
- Je kunt het land gebruiken en inkomsten innen, maar je bentniet de eigenaar.
- In het geval van overlijden eindigt het recht automatisch.
- Huur (huurcontract)
- maximum30 jaar met de mogelijkheid tot verlenging, maar het moet opnieuw worden geregistreerd bij het Landbureau met de eigenaar.
- Wordt vaak door buitenlanders voor land gebruikt.
- Geen levenslange gevangenisstraf, tenzij deze altijd wordt verlengd.
- Minder duur dan het kopen van het land.
- Oppervlakken (Recht boven de grond)
- Recht om op het land van iemand anders een gebouw te bezitten.
- Kan worden ingeschreven voor een bepaalde termijn of voor het leven.
- Interessant als je een huis bouwt op land dat formeel toebehoort aan een Thai.
- Thaise bouwbedrijf
- Een buitenlander kan land laten kopen via eenThaise besloten vennootschap(waar Thaise aandeelhouders een meerderheid hebben).
- Dit is onder strikt toezicht en wordt door de autoriteiten vaak beoordeeld alseen "nomineeconstructie"en kan juridisch risicovol zijn. Maar met een Thaise echtgenoot of vertrouwde Thaise burgers is het een solide manier om het land te bezitten.
Conclusie
Alevenslange fiducieel eigendom van grond(zoals in de EU) bestaat het niet in Thailand. De meest levenslange, veilige optie voor buitenlanders is meestal eenvruchtgebruikof eenoppervlakken, beide geregistreerd in deGrondkantoor voor een periode van 30 jaar en kan twee keer worden verlengd, telkens met een periode van 30 jaar. (akkoord dat vooraf in de koopovereenkomst staat aangezien de Land Department het alleen registreert voor de eerste 30 jaar).
Boven in een beknopt schema:
| attribuut | Vruchtgebruik (Het recht op eten) | huur | Oppervlakken (Recht boven de grond) |
| Wat is het? | Recht op gebruik van land/voorwerp voor het leven. | Huurcontract voor bepaalde tijd | Het recht om op andermans grond een gebouw te bezitten. |
| rijpheid | Levensduur (eindigt bij het overlijden van de gebruiker) | Max. 30 jaar (hernieuwbaar, maar verlenging niet gegarandeerd) | Mogelijk voor een vaste periode of voor het leven. |
| Registratie | Ja, bij het Land Office op de Chanote (grondtitel) | Ja, registratie bij het Kadaster vereist >3 jaar. | Ja, registratie bij het Land Office. |
| Overdraagbaar? | Nee, eindigt bij de dood. | Beperkt; kan worden doorgegeven als onderdeel van een contract | Ja, overdraagbaar tijdens de looptijd (indien overeengekomen) |
| Gebruik/opleveren | Volledig gebruik + recht op inkomen (bijv. verhuur) | Zoals voorzien in het contract. | Alleen het gebouw (niet het land) is uw eigendom. |
| Kosten | Eenmalige registratiekosten, laag | Registratiekosten ± 1,1% van de totale huurwaarde | Registratiekosten (laag) |
| Risico's | Eindigt altijd bij de dood; erfgenamen ontvangen niets. | Onder voorbehoud van verlenging; verhuurder kan weigeren | Het land zal altijd eigendom blijven van de Thaise eigenaar. |
| Geschikt voor | Vreemdelingen die levenslang willen wonen of gebruiken zonder eigendom. | Vreemdelingen die zekerheid zoeken voor 30 jaar (huur) | Buitenlanders die op het land van hun partner of familie een huis bouwen. |
Samenvatting
- vruchtgebruik→ beste optie voorlevensduur gebruikzonder eigendom.
- huur → praktisch voor de beveiliging tot 30 jaar, en twee keer verlengd met nog eens 30 jaar.
- oppervlakken→ handig als je zelf een huis bouwt op het land van iemand anders.
Praktisch voorbeeld: buitenlander en Thaise partner
Situatieschets:
- Jan (Nederlander) en Som (Thaise partner) kopen samen land in Hua Hin.
- Wettelijk gezien mag Jan niet de eigenaar van het land zijn → het land staat op naam van Som.
- John investeert zijn eigen geld om op dat land een huis te bouwen.
- Hij wil er zeker van zijn dat hij voor het leven in het huis kan blijven wonen en niet plotseling op straat terechtkomt in het geval van een ruzie of de dood van Som.
Mogelijke oplossingen:
Vruchtgebruik
- Jan heeft een vruchtgebruik geregistreerd bij het Kadaster op de Chanote.
- Dit geeft hem een levenslang recht van gebruik van het land en het huis.
- Hij kan zelfs het huis verhuren en de opbrengsten behouden.
Disadvantage: upon Jan’s death, this right ends automatically, his heirs have no claim.
b. Oppervlakte
- Bij het Kadaster kan John een recht van superficies registreren.
- Dat betekent: het land behoort aan Som, maar het huis behoort juridisch aan Jan.
- Als Som ooit het land verkoopt, blijft John eigenaar van het huis en heeft hij het recht om het te verplaatsen of compensatie te vragen.
Houd er rekening mee dat dit alleen betrekking heeft op het huis, niet op het land.
c. Huurcontract
- John kan een huurovereenkomst van 30 jaar registreren bij het Land Office.
- Geeft hem zekerheid voor die periode.
- Vaak wordt in contracten opgenomen dat het kan worden verlengd, maar dat moet **worden goedgekeurd en geregistreerd**.
Het blijft afhankelijk van de medewerking van de Thaise eigenaar (Som of haar erfgenamen).
Slimme combinaties
Veel buitenlanders combineren:
Superficies (eigenaar van het huis) met
Vruchtgebruik van Lease (levenslang gebruik van het land)
Dit geeft Jan zowel de zekerheid dat hij eigenaar is van het huis als dat hij het land voor het leven kan gebruiken.
